Qu'est-ce qu'un lissage de prêt et quelle est son incidence sur le coût global du crédit ? 

Lors du montage d'un dossier de financement immobilier, il est fréquent de cumuler plusieurs lignes de crédit aux caractéristiques différentes. 

Il peut s'agir par exemple d'associer un prêt immobilier principal à un Prêt à Taux Zéro, un prêt Action Logement ou un crédit à la consommation préexistant.

 Lorsque ces prêts s'enchevêtrent avec des durées et des mensualités distinctes, le cumul des remboursements peut générer des échéances totales très élevées au début, risquant de dépasser la capacité d'endettement maximale accordée par la banque. Pour surmonter cette difficulté et maintenir un effort financier constant, la solution technique privilégiée par les établissements bancaires est le lissage de prêt, parfois appelé prêt emboîté.

Le fonctionnement du lissage de prêt repose sur l'ajustement dynamique de la mensualité du prêt principal en fonction des autres charges d'emprunt. Au lieu de payer la somme brute de chaque mensualité indépendamment, la banque calcule une échéance globale unique et fixe qui restera identique pendant toute la durée du remboursement. Concrètement, pendant la période où les prêts annexes sont actifs et sollicitent le budget de l'emprunteur, la mensualité du prêt principal est volontairement réduite. 

Une fois les crédits secondaires intégralement remboursés, la mensualité du prêt principal augmente pour prendre le relais, sans que le total prélevé chaque mois sur le compte bancaire ne subisse de variation.

Cette technique offre un avantage décisif en matière d'accès au financement et de sérénité budgétaire. En lissant l'effort financier global, l'emprunteur évite le pic d'endettement qui se produirait en début de projet et stabilise parfaitement son reste à vivre. 

Ce mécanisme permet de maximiser la capacité d'emprunt globale, de rendre envisageables des projets immobiliers plus ambitieux tout en respectant strictement les critères prudentiels imposés par le Haut Conseil de Stabilité Financière concernant le taux d'effort.

Cependant, la mise en place d'un lissage de prêt produit une conséquence directe sur le coût total du crédit qu'il convient de bien mesurer. Étant donné que le remboursement du capital du prêt principal est ralenti durant les premières années pour laisser la place aux prêts annexes, le capital restant dû diminue plus lentement que dans un schéma amortissable classique. 

Comme les intérêts d'un prêt sont calculés sur le capital restant à rembourser, le lissage engendre mécaniquement la génération d'une masse d'intérêts plus importante sur le prêt principal, ce qui renchérit le coût global de l'opération financière.

En résumé, le lissage de prêt s'impose comme un outil d'ingénierie financière particulièrement efficace pour concrétiser un projet immobilier complexes comportant plusieurs crédits. S'il entraîne un surcoût modéré en intérêts en contrepartie du report d'amortissement, il apporte une flexibilité indispensable et garantit une stabilité budgétaire totale tout au long de la vie du financement.